信息量巨大!买房摇号限价?贾康坚决反对!为什么?这会议讨论房子那些事


摘要
【信息量巨大!买房摇号限价?贾康坚决反对!为什么?刚刚这个会议讨论了房子那些事儿】7月28日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举办。本次主题为“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”。多位房地产行业专家大咖来到现场,分享了他们的真知灼见,现场各路观点交锋,精彩纷呈。(21世纪)

  7月28日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举办。

  本次主题为“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”。

  多位房地产行业专家大咖来到现场,分享了他们的真知灼见,现场各路观点交锋,精彩纷呈。

  21君为大家梳理了一份精华版,先来一睹为快吧!

  1、杨云飞:主流房企已走出舒适区,追求有质量的中性增长

  南方财经全媒体集团党委副书记、广东二十一世纪传媒股份有限公司总裁杨云飞强调,中国一批主流房企已经在进行战略反思与重构,走出舒适区,拥抱变化,于跌宕起伏中,思索商业逻辑,回归商业本源。更加注重开发和运营的平衡,追求有质量的中性增长。

  2、樊纲:房地产市场一旦放开限制就会形成泡沫

  中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲指出,在没有长效机制且不能判断泡沫是否已经鼓起来的时候,我们必须采取短期抑制措施,这是行政手段。只有这样,才不会导致房地产市场出现大泡沫,不会有大崩盘和大危机。

  3、贾康:坚决反对摇号限价,房地产税的改革方向势在必行

  对于目前房地产市场推行的限价政策,华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康表示,“限价”把商品房轨道上的购买变成了一个荒唐、带有赌博性质的行为,他本人坚决反对摇号限价。

  原因在于,限价会使开发商失去积极性,导致经济学上的供给不足,这背离了市场经济优化资源配置、满足人民需要的初衷,房地产市场会逐渐走向开始似乎有点小聪明,后面越做路越窄的死胡同。

  对于说了多年的房地产税,贾康强调房地产税的改革方向势在必行。

  4、钟伟:中型房企将陷入“死亡之谷”

  “我们不担心小房企,可以小而美,可以退出,没有关系。”

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟说,我们担心的是中型房企将陷入“死亡之谷”,他们的土地收储,在2016年下半年和2017年是比较贵的地,而且错配在四五线,他们的商业模式比在前面的10位和20位的企业并没有出色的地方,他们的战略也没有更加出色的地方。向前走更加的困难,向后退,心不甘。

  5、刘洪玉:房地产对经济稳定的支撑是非常重要的

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉谈到,房地产行业作为经济的重要部分,过去强调对增长的支撑,未来是对经济稳定的支撑是非常重要的。

  过去我们要强调投资,未来市场和住房消费,其他的非居住的房地产的运行管理过程,实际上也会对经济带来很大的贡献。

  6、聂梅生:房地产行业即将到临界点需要翻篇

  全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生认为,在长效机制的推动下,2019年房地产行业将会翻篇。

  她说:“长效机制是量变到质变的过程,到了一定的程度会发生质变,内部有联系,目前到了临界的时候,就需要翻篇。”

  各位与会的专家学者都分享了哪些精彩观点呢?我们来一起看看!

  杨云飞(南方财经全媒体集团党委副书记,广东二十一世纪传媒股份有限公司总裁)

  主流房企已走出舒适区

  追求有质量的中性增长

  南方财经全媒体集团党委副书记,广东二十一世纪传媒股份有限公司总裁杨云飞先生现场致辞。

  杨云飞回顾了房地产的发展。今年是新中国成立70周年,在此背景下,尤其是1998年取消住房实物分配、实行住房商品化改革后,房地产业蓬勃发展,成为国民经济的支柱型产业,为经济和城镇发展、改善居民居住条件,都作出了不可否认的巨大贡献。

  2016年以来,根据房地产市场形势需要,国家施行了一系列调控政策。过去的一年,坚持“房住不炒”的原则,因城施策、一城一策,调控更加细化,更具针对性,保障了房地产市场沿着平稳健康的轨道发展。

  杨云飞认为,2019年是新型城镇化迈向高质量发展的重要一年。《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式公布,长三角一体化战略加速,城市群与都市圈成为热词,房地产行业在新的层级、新的格局上,获得了新的发展能量。

  杨云飞强调,中国一批主流房企已经在进行战略反思与重构,走出舒适区,拥抱变化,于跌宕起伏中,思索商业逻辑,回归商业本源。更加注重开发和运营的平衡,追求有质量的中性增长。

  2019年是不平凡的一年,面对错综复杂的国际经贸环境,中国坚持以我为主,进一步推动深化开放,推动经济向高质量发展。而房地产在促进中国经济稳定发展方面仍将起到不可替代的重要作用。

  杨云飞介绍了此次论坛的主办者南方财经全媒体集团,该集团成立于2016年11月,是全国第一家经中央批准的全媒体集团。目前,南方财经全媒体集团拥有媒体、智库、数据和交易4个核心板块,致力于打造粤港澳大湾区一流、国内一流、国际知名的全媒体集团。尤其是《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台,为南方财经全媒体集团提供了坚实的基础和巨大的发展机遇。

  其中,智库业务是南方财经全媒体集团全力建设的重要业务板块。目前已经建成覆盖宏观经济、产业行业和市场消费多个重点领域的智库集群。而南方财经全媒体集团旗下的《21世纪经济报道》是中国领先的财经媒体,一直将房地产业纳入重点研究和报道范畴。过去两年,《21世纪经济报道》地产团队在大湾区城市群研究、住房租赁等领域形成了有自己特色的研究报告,今年还将在城市房地产增长潜力、购房人群等领域发布新的研究报告,形成有自身特色的识别度,有专业判断力的公共评价体系。

  有着19年历程的博鳌·21世纪房地产论坛是智库的重要内容之一,将继续为中国房地产业的发展,提供有益的智库支持。

  樊纲(中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长)

  房地产市场一旦放开限制就会形成泡沫

  中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲作了题为《城市群发展战略与房地产市场的调整》的主题演讲。

  樊纲指出,在没有长效机制且不能判断泡沫是否已经鼓起来的时候,我们必须采取短期抑制措施,这是行政手段。只有这样,才不会导致房地产市场出现大泡沫,不会有大崩盘和大危机。

  樊纲表示,房地产行业现在处于严格限制需求的阶段,主要被限制的需求有改善性需求、迁移性需求和投资需求。为什么中国的投资需求这么旺盛?根据樊纲的观察,近几年,中国储蓄率一般高于40%,其中有几年高于50%,我们已经成为低收入高储蓄国家。现在老百姓手里有一大笔钱,但我们的资本帐户是受管制的。如果房地产市场一旦放开限制,需求仍然是很强烈的。如果炒房和投资的需求过大,房地产市场又会形成一种泡沫。

  樊纲说:

  “我们现在日子难过,房地产市场也面临着很多调整。但这些宏观调控措施可以令市场没有大泡沫,没有像日本九十年代初期、香港1998年前后暴跌60%—70%的状态。我们的软着陆,有一点小泡沫,不断的进行调整,这是好的事情。走出舒适区,经济学就是过热的时候,挣钱太容易,太舒服了。如果继续大过热的话,没有这种限制,让各种(购房)需求完全迸发出来,从目前来看确实有问题的,这样会产生大泡沫,最后导致大危机,这对中国经济长期发展没有好处。某种意义讲走出舒适期,面对调整是健康的状态。”

  樊纲指出,近年来,中国政策最大的变化是城市化战略调整。现在鼓励发展大城市群,国土资源部增加大城市土地供给。雄安新区、粤港澳大湾区等城市群的发展打通了大中小城市的土地和住房供给,这大大地改善了城市群整体住房供给的情况,这对房地产市场的供求关系具有重大影响。

  同时,他提出需要注意的一点:土地供给的增加,会改变住房市场供给关系的格局。城市群的发展,会带来大中小城市供求的改变,带动整个城市群地区的基础建设,吸引更多的人口进入整个区域,这对下一站中国房地产市场的发展具有深远的影响。

  演讲最后,樊纲表示,房地产企业应该拥抱政策,房企可以通过产权的交换、融资、盘活,调整整个产业。房地产经过这样的一轮调整,从供给和需求的各个方面,都会更加均衡和健康。

  贾康(华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长)

  坚决反对摇号限价

  房地产税的改革方向势在必行

  华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康带作《宏观经济形势分析》的主题演讲。

  对于目前房地产市场推行的限价政策,贾康表示,“限价”把商品房轨道上的购买变成了一个荒唐、带有赌博性质的行为,他本人坚决反对摇号限价。

  原因在于,限价会使开发商失去积极性,导致经济学上的供给不足,这背离了市场经济优化资源配置、满足人民需要的初衷,房地产市场会逐渐走向开始似乎有点小聪明,后面越做路越窄的死胡同。

  对于说了多年的房地产税,贾康强调房地产税的改革方向势在必行。

  在演讲中,贾康对宏观政策的走向进行了分析。他表示,在制度变革这方面,要坚定不移地改革开放;在经济运营这方面,要贯彻供给侧结构性改革的优化结构,提升增长质量,提升发展后劲。贾康表示,上述政策走向已经形成共识,总的基调是保持稳健,同时要保持流动性合理和充裕。

  贾康指出,财政政策也在不遗余力发挥力量。除了适当提高赤字率之外,今年的减负降税金额将达到2.1万亿元以上。与此同时,地方政府提供专项贷支持基础设施和产业园区等。因此,房企应该抓住机遇,对冲经济下行的趋势。

  对于房地产健康发展长效机制的探索思路,贾康表示,中央在2016年经济工作会议上已经做了清晰的表述,即要打造房地产业长效机制,强调推进基础性制度的建设。贾康认为,房地产基础性制度建设有四大方面不可忽视。

  第一是土地制度。中国想要在基本农田占补平衡的情况下,源源不断地提供有效供给,离不开土地制度的改革。因此,一定要将中国的土地制度在城乡概念上打通。

  第二,住房制度必须要双轨统筹。“说了很多年,光讲房价只是看到表面的现象,房价是商品房形成的价格,已经是冰火两重天,光讲均价意义不大,还有托底和保障的经验。”贾康表示,商品房的竞争应该更加公平和放开,尽可能地消除商品房轨道上的行政限制,现在已经显现的负作用要消除。

  第三,投融资制度的改革不仅仅要有商业性,还要有政策性。商轨道和市场政策轨道一起起作用,才可以形成通盘的供应体系。

  第四,贾康认为,房地产税是改革的方向。“中国的房地产税不能照搬美国的普遍征收模式,在中国,想要处理好免税的问题,立法者开讨论会是有意义的。进入立法之后,将草案公布于世,征求社会的意见,开电视广播的听证会,最关键的不是讲你的主张,而是讲你主张之后的论据,走向共和制,寻求最大公约数。”

  贾康总结道,长效机制就是包括上述至少四大方面的基础性建设,这是改革到深水区配套改革的攻坚克难的问题。

  那么,宏观经济政策应该如何发力?对此,贾康提出了两点建议:

  首先,进一步强调市场引领作用,以经济手段为主来优化结构。市场优胜劣汰,政府应该更多地维护公平竞争的环境,同时推行法制化,提供宽松开明的、能够让企业充分发挥创造潜能的制度环境;

  其次,市场应该紧紧抓住工业化和城镇化所创造的投资有效空间。“这些方面,政府的财力有限,正好可以结合改革创新,用社会资本合作拼力的方式,四两拨千斤,财政出很少的钱或者是不出钱,结合补贴的资金就可以调动几十倍甚至是上百倍的民间资本,将要做的事情做起来。”贾康说。

  钟伟(北京师范大学金融研究中心主任)

  中型房企将陷入“死亡之谷”

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟做了《硬汉时代:小心乘得万年船》的主题演讲。

  他表示:

  “中国和国际治理的结构都在分崩离析的碎片化,硬汉的策略是硬牌比谁更硬、更猛、更横,房地产也不例外。”

  钟伟提出了看待房地产市场的三个维度:短期看流动性,中期看经济增长和收入增长,长期看人口。但从我国的现实来看,短中长期三个条件支持楼市的方式都在弱化。再加上楼市调控政策的持续从紧,“房地产的硬汉游戏就在眼前。”

  就行业竞争格局而言,钟伟表示,当一个行业渐渐出现高不可攀、遥不可及的头部企业和领先企业的时候,也表明这个行业渐渐的进入了兼并、收购,退出整合之后的成熟阶段。房地产行业也必然走向这个阶段。

  现在我国前十房企的市值占了30%,前十房企中,单个一家的市占率,无论是销售金额和土地收储金额都是3%左右。预期未来5年,行业前10会占据半壁江山,单个一家企业的市占率会达到5%。

  “我们不担心小房企,可以小而美,可以退出,没有关系。”

  钟伟说,我们担心的是中型房企将陷入“死亡之谷”,他们的土地收储,在2016年下半年和2017年是比较贵的地,而且错配在四五线,他们的商业模式比在前面的10位和20位的企业并没有出色的地方,他们的战略也没有更加出色的地方。向前走更加的困难,向后退,心不甘。

  钟伟说,行业的“硬汉游戏”会出演,万亿级是如何达成的,大概需要四个苛刻的条件:

  1、你的成功不是你有多优秀,而是你的对手倒下来了。对于优秀的房企,有的喊出了活下去,如果活十年你就是优秀的,因为对手在未来的十年会大量的去。

  2、需要双轮驱动才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不行的,还要必须做自持重资产的物业,或者是介入到金融等其他的行业。否则,要达成万亿,年化的增速必须保持在30%以上。

  3、认清楚你的利润市场在哪里,你的规模市场在哪里。当国家经济面临调整的时候,优质资源也会集中到最有活力的区域。以武汉作为一个点,南北划线叫做长江,东西划线叫做京广线,长江以南,京广线以东非常狭窄的扇形区域是中国产业集聚,创新和人口迁徙的中心。未来1/4扇形区域界定为利润市场,剩下的市场是规模市场。

  4、每一个成功的房地产企业背后都有一个银行或者是两家银行的影子。

  刘洪玉(清华大学房地产研究所所长)

  房地产对经济稳定的支撑是非常重要的

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉发表了题目为《高质量转型发展下的房地产:政策与市场趋势》的主题演讲。

  刘洪玉表示,当前房地产市场的发展面临着非常大的变化。

  一是房地产市场内部的环境发生了变化。经过连续20多年的高速发展,住房市场告别了短缺的时代。市场从关注数量到关注质量,从关注增量到存量,从简单的开发到开发和管理并重,甚至管理变得更加的重要。

  从外部环境来看,一个是经济增长速度和城镇化发展的速度都开始变慢了,更加强调提高城镇化发展的质量。

  另一个变化在于,房地产领域的相关技术在迅猛发展。

  同时,刘洪玉认为,房地产住房制度基础和土地制度、规划管理制度、预算财政的收支制度相关联。

  “没有这样的制度基础,很难形成这样的一种模式。主要的贡献就是促进城市化和工业化,促进了城市的增长,但也有一些负面的效果,就是造成了土地资源的错配、推高了房价。重增长轻发展,还有产生社会民生问题。”

  刘洪玉还谈到,房地产行业作为经济的重要部分,过去强调对增长的支撑,未来是对经济稳定的支撑是非常重要的。

  过去我们要强调投资,未来市场和住房消费,其他的非居住的房地产的运行管理过程,实际上也会对经济带来很大的贡献。

  聂梅生(全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长)

  房地产行业即将到临界点需要翻篇

  全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生发表了以《2019房地产未来已来》为题的主题演讲。

  聂梅生认为,在长效机制的推动下,2019年房地产行业将会翻篇。

  她说:“长效机制是量变到质变的过程,到了一定的程度会发生质变,内部有联系,目前到了临界的时候,就需要翻篇。”聂梅生表示,此前的住房不炒,棚改政策和4万亿老旧小区的改造等就是这种类型的翻篇,长效机制的实现正是诸多这样的翻篇从量变到质变的发展结果。

  演讲中,聂梅生提到,当今世界正面临前所未有的大变局,2019年更是中国的数字化元年,科技与高技术、服务业、消费升级相结合将赋予中国经济发展的新动能。聂梅生表示,当前许多传统概念被数字改变,数字城市、数字产业、数字家居风起云涌。数字化引起全球政治、经济、社会和人民生活的巨大变化,应当做好充足的应对准备。

  对于房地产行业而言,聂指出,地产企业应当突破三大发展瓶颈,让不动产动起来:投资和消费、增量转存量以及长期的开发者运营服务。

  “实际上要突破这三个瓶颈。产业融合应该是经济发展的大趋势,不要总是房地产老大,要跟其他的产业融合,这是大的趋势。”

  聂梅生表示,根据国家统计局公布的数据,我国有8亿的中国城市常住人口,住房是300亿平方米,全国房地产的总市值达到了300—400万亿。这表明我国仍然存在相当大的房地产存量市场,聂梅生认为要想激活、盘活这些存量市场需依靠产业融合。她同时指出,楼市后规模时代是地产+数字化,建设有生命力的房子。

  具体到微观层次的社区,聂梅生认为,数字时代下,社区建设应当从c端出发,以客户为中心,在社区和小区中把握终端客户和终端消费,实现更高层次的互联。

  她表示:“数字的出发点都是C端,从这里考虑问题。享受服务的终端客户和提供终端消费,目前形成了10万亿元的消费,就体现在社区和小区当中,改变各自为政分散的状况,树立以客户为中心的思路,见物又见人,人人相连,物物相连。”在此基础上,将小区和周边放在一起,再向外围扩展往外走,这就是聂梅生讲的社区建设的概念。

  演讲最后,聂梅生表示,未来互联网或者手机对于中国的影响,正如同汽车轮子之于美国,呼吁大家拥抱未来,融入未来。

(文章来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:DF075)

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